[서평] 반지하에서 반포 아파트 입성하기 - 이재국 박사

반지하에서 반포 아파트 입성하기 이재국

반지하에서 반포 아파트 입성하기

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부동산투자자의 투자 패턴을 보면 기초적인 부동산투자 원리나 지식을 정확히 알지 못하고 감에만 의존해 투자하는 경향이 있다. 또 부동산에 관심이 없다가 뒤늦게 후회하는 사람들이 많다. 그들에게 조금이나마 도움을 주고자 부동산 관련 지식과 노하우를 한 권의 책으로 정리했다. - '지은이의 말' 중에서

 

 

내 집 마련에 도움을 주려고

 

책의 저자 이재국은 부동산의 이론과 실전을 두루 아우르는 대표적인 부동산 전문가다. 동국대학교 건축공학과에서 학사 및 석사와 '건축물용도 규제에 관한 연구'로 박사학위를 받았다. 서일대학교에서 교수로 20년 재직하다 명예퇴직 후 한국금융연수원 부동산 겸임교수로 재직중이며 건설산업교육원 초빙교수로 출강중이다. 은평구 분양가 심사위원, 구리시 도시계획심의 위원, 구리시 테크노밸리 사업추진 자문위원회 위원으로 있으며 교보생명 재무설계센터 부동산 자문 및 상담위원, 씨티은행 부동산상담위원으로 있다.

 

네이버 카페 '강.부.자. 자산관리' 자문위원으로, '행복한부자' '키움에셋플래너'에서 칼럼니스트로 활동중이다. KBS1뉴스, SBS <뉴스토리>에 패널로 출연했다. 동국대학교, 서울시립대학교 도시행정대학원에 출강했고 한국금융연수원, 건설산업교육원, 신한생명, 한화생명, 삼성금융연수원 등에서 부동산시장동향과 전망, 재건축 및 재개발투자와 연계된 거주용 부동산 관리 전략, 상권분석을 포함한 수익형 부동산투자 전략, 성공적인 토지투자 기법, 성공한 부자들의 부동산 상담사례기법 등 1시간 특강부터 1박 2일 프로그램에 이르기까지 활발하게 활동중이다.

 

책은 총 2부로 구성되었는데, 제1부(나는 이렇게 부동산에 투자했다)에서는 필자 자신이 처음 부동산투자를 시작해서 현재까지 30년 동안 의 투자 과정을 정리했다. 신혼기의 반지하 생활, 잠시 거주햇던 옥탑방 이야기와 반포 아파트로 입성할 수 있었던 부동산투자 핵심원칙 등을 담았다. 여기선 자신만의 부동산투자 성향과 마인드를 소개한다.

 

이어서 제2부(부동산투자에 성공하기 위한 핵심 노하우)에선 필자의 노하우를 담았다. 첫째로 땅 이름이 부동산의 운명을 좌우한다는 내용을, 둘째로 드라마 영화 속 배경지와 연계되는 부동산 투자 사례를, 셋째로 부동산 정책의 변화에 따른 양극화 현상과 부동산투자 비법을, 넷째로 임장활동기와 입지 분석을 정리했다. 말하자면 저자의 강의 노트인 셈이다. 

1961년 서울 서대문구 대현동에서 태어나 서대문구 신촌에서 성장한 저자는 1991년 연희동 반지하에서 전세 보증금 1,400만 원으로 신혼생활을 시작, 결혼 28년 만인 2018년 7월에 반포 아파트로 입성했다. 이렇게 긴 시간을 거치면서 깨달은 결론은 '부동산투자에선 타이밍과 입지 선택이 매우 중요하다'는 사실이었다.

 

1998년 12월, 발품으로 한강을 선택하다

 

1998년 10월까지 홍은동 아파트에서 전세로 살면서 재도약을 위한 준비를 시작했다. 홍은동 벽산 아파트 투자로 입은 2천만 원 손실에 대한 아쉬움을 달래며 다시는 미련이 남는 투자를 하지 말자고 마음을 다졌다. 이후 재도약하기 위해 '탈 고향, 탈 서대문구, 탈 홍은동'을 목표로 삼았다. 주말마다 집을 매수하기 위해 부동산을 보러 다녔지만 마음에 드는 아파트를 찾는 것이 너무 힘들고 어려웠다.

 

홍은동 아파트를 매도하면서 아파트마다 투자가치와 환금성이 다르다는 것을 알았고, 교통 여건이 좋지 않은 단지의 아파트 가격은 오르지 않는다는 것을 몸으로 느끼면서 신중에 신중을 기하다보니 선택하기가 어려웠다. 교통환경을 중요한 기준으로 정하고 3호선 홍제역 부근의 아파트를 보러 다녔지만 마음에 들지 않았다.

 

1998년 외환위기의 충격에서 조금씩 벗어나면서 부동산시장에도 온기가 찾아오는 모습이었다. 매수 시기를 1998년 12월 말까지로 정했다. 강남으로도 눈을 돌렸다. 압구정동의 현대 등 아파트의 매물들은 필자가 보유한 투자금으로는 바라볼 수도 없는 곳이었다. 강북 태생의 한계였을까? 다시 한강을 건너 한강변에 인접한 용산구 동부이촌동 한가람아파트, 성동구 행당동, 옥수동을 임장하면서 행당역 부근 대림아파트와 한진아파트, 옥수역 부근 삼성아파트 분양권을 비교한 뒤 마침내 1998년 12월 옥수동 삼성아파트를 선택했다.

 

 

2001년 12월, 올림픽선수기자촌아파트를 계약하다

 

옥수동 삼성아파트의 매매계약을 체결한 후 수령한 계약금으로 올림픽선수기자촌아파트(51평형)을 계약했다. 계약한 아파트는 보증금 3억 원에 전세계약 기간이 1년 남아 있었는데 2층이라서 선호도가 낮아 찾는 사람들이 적었다. 그래서 2001년 12월 기준으로 강남 지역 아파트 가격이 오르는 시점에 주변 시세보다 저렴하게 6억 1천만 원에 매입했다.

 

매입 과정이 순탄하지만은 않았다. 공인중개사 사무실에서 집주인인 매도자(남편)를 만나 계약서를 작성하고 도장을 찍었는데 알고 보니 매입하려는 아파트가 부부 공동명의로 되어 있었다. 그래서 계약서에 부인의 도장도 같이 찍어야 했다. 계약서 작성이 모두 끝난 상태에서 계약에 관한 연락을 뒤늦게 받은 부인이 도장을 찍지 못하겠다고 알려왔다. 우여곡절 끝에 밤 8시에 극적으로 협의를 시작해 부인이 도장을 찍으면서 밤 9시에 계약이 마무리되었다. 이런 일은 최근에도 매도자 우위시장에서 종종 일어난다. 그때 매수 타이밍을 놓쳤다면 하루하루 오르는 매도호가를 감당하지 못해 매수하지 못했을 것이다.

 

저자가 매입을 결정한 기준

 

1. 가격 경쟁력

2. 학군(보성고, 창덕여고)과 전세 가격(당시 전세가는 4억 원이었음)

3. 향후 재건축 기댓값

4. 교통환경(지하철 5호선 올림픽공원역)

5. 자연환경(자연친화적, 올림픽공원)

 

 

2015년 10월, 반포 아크로리버파크 분양권 매입

 

2010년 반포래미안퍼스티지는 112.3㎡(34평형) 매매가가 13억 원이었고 전세가가 10억 원 내외였다. 반포래미안퍼스티지(34평형)는 최초로 전세가가 10억 원이 넘는 기록을 세웠다. 아크로리버파크 분양권을 매입하기 위해 2015년 10월 반포래미안퍼스티지 가격을 조사했다. 매매가 16억~17억 원에 전세가 13억 원 내외였다. 그래서 이런 고민을 해보았다. 2009년 입주한 반포래미안퍼스티지가 매매가 16억 원에 전세가 13억 원이라면, 2016년 10월에 입주하는 아크로리버파크 전세가는 얼마 이상 갈 수 있을까?

 

아크로리버파크는 새 아파트에다 좋은 커뮤니티 시설을 갖추고 있었기 때문에 전세가가 주변시세보다 최소 같거나 높을 것으로 예상되었다. 결국 전세가를 레버리지로 활용해 분양가 대비 초기투자 비용을 최소화시켰다. 소유한 상태에서 거주만 하지 않으면 가능한 금액이었다. 결국 거주와 소유를 구분하면 된다. 거주와 소유를 동시에 해결하려고 하면 매수를 위해 투자자금을 모으는 시간이 많이 걸려 타이밍을 잡기 어렵다. 전세를 안고 내집을 장만하겠다면 주변의 전세가격 흐름을 잘 파악하는 것이 중요한 선택기준이 될 수 있다.

 

 

부동산투자는 심리이다

부동산투자의 성공과 실패에는 심리적 요인이 매우 중요하다. 부동산 가격이 상승하면 사람들이 몰리고 하락하면 떠난다는 이야기가 있다. 부동산 상승기에 기다리고 하락기에 투자하는 것이 심리적으로 힘들다는 얘기다. 나도 집을 여러 번 거래했지만 한 번도 내릴 때 산 적이 없다. 오를 때 추가로 조금 더 비싼 가격으로 매입해왔다. 부동산 전문가나 강심장일지라도 부동산 하락기에 쉽게 선택하기 어려운 것이 부동산투자다.

 

"죽느냐 사느냐, 그것이 문제로다!", 이는 셰익스피어의 비극 <햄릿>에 나오는 짤막한 대사다. 이 대사의 의미는 순간순간 선택하기가 매우 어렵다는 것이다. 그래서일까? 저자에게 가장 많이 하는 질문은 부동산투자를 결정할 때 마음을 정하기 어려워 어떻게 해야 할지 모르겠다는 것이다.

 

투자자들은 대부분 자기 여건에서 어떻게 해야 할지를 놓고 우왕좌왕하면서 여러 가지 부동산 변수와 정부 정책에 휩쓸려 갈피를 못 잡는다. 부동산투자는 마음을 정해야 성공할 수 있다. 소유 부동산을 내일 매도하려고 고민한다면 오늘 매도하라. 내재가치와 미래가치가 있는 부동산을 찾았다면 내일 매수하지 말고 오늘 매수하라.

이사의 불편함을 감수하고 월세로 살자

내집 마련을 위한 3가지 자세

1. 부동산에 관심을 갖자

2. 구체적인 목표를 세우자

3. 불편함을 감수하고 월세로 살자

주식투자든 부동산투자든 공통적으로 적용되는 기준 중 하나가 어느 정도의 불편함을 감수해야 한다는 것이다. 그래서 미국의 한 재테크 칼럼니스트는 '부자가 되고 싶다면 승용차(특히, 택시)를 이용하지 말라'고 충고하기도 했다. 우리가 살면서 이사 가지 않고 한곳에서만 산다면 편할 것이다. 사실 학창시절 여러 번 이사해 본 사람은 충분히 이를 느낄 것이다. 하지만 내집 마련과 부동산 재테크를 위해서는 이사를 해야 한다.

내집 마련에 필요하다면 잦은 이사도 감수해야 한다. 평수를 늘리거나 살던 곳을 옮기려고 할 때 자금을 조달하려면 전세를 끼고 대상 부동산을 입주시점보다 미리 매입해야 할 경우도 있다. 또 분양권을 매입해 일정기간이 경과한 후 들어갈 수밖에 없는 상황이 전개될 수도 있다. 이럴 때 일정 기간 전세나 월세를 살아야 한다.

"내집 마련을 꿈꾸지만 내집을 마련할 기회는 준비된 자에게만 주어진다"

 

그 지역의 발전 가능성을 고려하라

투자 지역을 선정할 때 무엇보다 중요하게 고려해야 할 기준은 그 지역의 발전 가능성이다. 개별단지보다는 해당 지역의 발전계획과 미래 모습을 상상해봐야 한다. 예컨대 얼마 전 발표되었던 서울시의 여의도, 용산개발 플랜의 밑그림을 그려보는 것이다. 앞으로 5년 후, 10년 후 변화를 보고 선택해야 한다. 부동산투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래를 사는 것이기 때문이다.

향후 개발이 추진될 지역, 성장국면에 있는 지역, 인구유입이 예상되는 지역, 자연환경이 좋은 지역 등은 미래 투자가치를 높게 해주는 좋은 요소들이다. 투자대상지역은 첫째도 둘째도 셋째도 입지가 가장 중요하다.

입지 선택기준은 학군, 역세권, 편의시설, 조망권 등이다. 선정한 투자대상지역 내에서 임장활동을 하기 위한 체크리스트를 만들어라. 지역을 선정할 때 처음에는 후보지를 10군데 정도로 했다가 2~3군데로 좁혀 집중적으로 분석한 뒤 선정하는 것이 좋다. 입지를 선택했다면 단지 선정과 단지 내 평형 선택은 자금 규모를 고려해 자신에게 맞는 옷을 입어야 한다.

20대 후반~ 30대 중반, 결혼 후 월세를 살거나 부모에게 빌붙어 살아라

신혼부부들은 단시일에 재테크에 성공하려면 거주비용을 최대한 줄여야 한다. 그래서 주거문제를 해결하기 위해 친정이든 시댁이든 양가 부모 중 형편이 되는 집에서 함께 사는 게 가장 좋다. 젊을 때 어디서 몇 평에 사는 것이 뭐 그리 중요한가. 재테크에서 성공하는 비결은 빠른 시간 안에 재테크 기반을 마련하는 일이다. 즉 종잣돈을 모으는 게 반드시 필요한 것이다. 

2017년 3월 결혼을 앞두고 있는 건설사 회사원을 상담한 사례를 소개한다. 이 회사원은 결혼을 앞둔 신혼부부 가운데서도 자금 여유가 있는 편이었다. 그래서 신혼을 전세로 시작하는 것보다 신혼집을 결혼과 동시에 매입할 것을 권했다. 신혼부부가 동원할 수 있는 자기자본은 2억 원이었고 결혼 후 맞벌이가 가능했으며 부부의 연소득은 7천만 원 정도였다. 직장이 강남에 있어 거주 희망 지역은 송파, 거여, 풍납, 암사 지역이었다.

그 신혼부부에게 추천한 물권은 거여동 주공아파트 69.4㎡(21평형)였다. 당시 이 아파트는 3억 5천만 원 내외에 매입이 가능했다. 조금은 번거롭고 불편해도 2억 6천만 원 전세를 끼고 1억 원 내외로 거여아파트를 구입한 뒤 남은 신혼자금으로 구입한 아파트의 전세보다 저렴한 1억 원 내외의 전셋집을 구해 신혼생활을 2~4년간 하고 난 다음 구입한 집으로 이사해 거주하라고 컨설팅했다.

똘똘한 지역 집 한 채 전략

부동산시장에도 부익부빈익빈이라는 양극화 현상이 있다. 서울 강남과 강북의 아파트 가격 격차가 2006년 이후 최고 수준으로 벌어졌다. 격차의 주원인은 아파트 가격 상승폭 때문으로 풀이된다. 강남권은 보유세 개편안 발표 이후 오히려 급매물이 거래되면서 재건축시장 하락세가 멈췄고, 강북권의 경우 실수요 거래로 완만한 오름세를 보이고 있기 때문이다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 2018년 7월 기준 강남권역 아파트 가격은 3.3㎡당 평균 2,837만 원이고 강북권역은 1,824만 원으로 집계되었다. 이에 따라 강남북 아파트 가격 격차는 2006년 이후 최고 수준인 3.3㎡당 1,013만 원으로 벌어졌다. 그동안 강남권역과 강북권역의 아파트 가격 격차는 2006년에 가장 컸다. 2006년 말 기준 강남권역은 3.3㎡당 2,182만 원, 강북권역은 1,154만 원으로 격차는 1,028만 원이었다.

 

2008년 글로벌 금융위기 이후 강남 아파트 가격 낙폭이 두드러지면서 2013년에는 격차가 절반 수준인 574만 원까지 좁혀졌다. 그러나 2018년 세대당 평균 매매가격 격차가 2013년 말 2억 1,413만 원에서 현재 3억 8,398만 원으로 1억 6,986만 원 더벌어졌다. 이는 강남권 아파트 가격이 상대적으로 강북권보다 더 많이 올랐기 때문이다.

좋은 아파트 고르는 3가지 기준

1. 역세권 소형아파트(환금성이 최상)

2. 학군이 좋은 지역(맹모삼천지교)

3. 환경친화적 단지(자연환경, 조망)

반지하에서 반포 아파트 입성하기 국내도서 저자 : 이재국 출판 : 메이트북스 2018.11.05 상세보기